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　　首先據(jù)深圳模型公司了解

　　房價上漲因素由三部分構(gòu)成。第一部分是經(jīng)濟增長。經(jīng)濟增長提高居民收入，收入與房租掛鉤，房租是房地產(chǎn)投資穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，所以經(jīng)濟增長會帶動房價的上漲。這個由經(jīng)濟增長傳導(dǎo)到房價的過程相對穩(wěn)定。主要影響因素是人口年齡結(jié)構(gòu)和住房所有率。年齡在25歲至35歲之間的剛需購房者占比高時，這個傳導(dǎo)的過程就會加強。住房所有率越高，經(jīng)濟增長對房價的傳導(dǎo)過程越弱，反之亦然。

　　第二部分是信貸增長。盡管有人喜歡說“房價是貨幣現(xiàn)象”，但最好還是澄清一下，信貸和貨幣是不一樣的。貨幣寬松可以放大信貸，但即使貨幣不寬松，只要信貸政策寬松，由于不動產(chǎn)自帶抵押品屬性，可以用來再融資，因此房價會加速的漲。信貸寬松，無論是降低利率還是放大杠桿，房價都會漲。這個傳導(dǎo)機制會因為房地產(chǎn)的抵押品屬性而自我放大。我的博士論文研究了美國80年代以來的房地產(chǎn)市場后發(fā)現(xiàn)，房價去除租金因素后的增速和信貸去除經(jīng)濟增長后的增速，在沒有泡沫的那些年里基本一致。也就是說，沒有泡沫的時候，“房價基本上是信貸現(xiàn)象”。

　　第三部分，是房價增長不能被經(jīng)濟增長和信貸增長所解釋的那部分(就是不知道為什么漲價的漲價)，這部分就是“泡沫”。

　　大家最關(guān)心的深圳，房地產(chǎn)租售比增速和M2/GDP增速的趨勢基本一致，但從15年開始租售比一路飆升，已經(jīng)甩開了信貸增速。

　　把所有一線城市放一起，就知道深圳的瘋狂了。15年開始，深圳租售比增速甩開北上廣，走了一條“大陽線”。2015年初這四個一線城市還都在-7.5%左右掙扎，到了年底北上還是0.95%，廣州4.03%，而深圳已經(jīng)38.76%了。也就是說深圳房價里38.76%的漲幅是不能用基本面來解釋的，那要么是信貸，要么就是泡沫了。

　　那么深圳泡沫爆掉的警戒線是多少呢?如果購房者向商業(yè)銀行借貸加5倍杠桿，那么安全的泡沫膨脹速度(紅色警戒線)需要至少4.23%。如果購房者加3倍杠桿，向銀行貸款67%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度(綠色警戒線)需要至少6.79%。如果購房者加2倍杠桿，向銀行貸款50%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度(紫色警戒線)需要至少7.65%.

　　按照目前泡沫的膨脹速度趨勢外延，如果購房者沒有在場外配資加杠桿(首付貸)的話，16年深圳房地產(chǎn)市場或許安全，但安全的邊際僅為1.67%。但是如果深圳收緊了限購政策，那么泡沫可能會提前爆掉，1.67%的安全邊際幾乎經(jīng)不起任何外生性沖擊。

　　如果購房者用場外配資加杠桿炒房(首付貸)的話，那么模型預(yù)測可能的情況是，從16年3月開始，深圳房地產(chǎn)泡沫將觸及警戒線，不存在有安全的邊際，后面請大家自行發(fā)揮想象。不過辦法還是有的，進一步放松信貸(降低首付比例、降低貸款利率)、放松限購政策都是增加安全邊際的方式。所以請不要過度發(fā)揮。

　　所以主要是政策上面的問題，只要政策不出問題，那么泡沫市場還是不會那么快的爆發(fā)的，而且我們深圳模型公司有專門的人員時刻了解市場動態(tài)，主要是為了更好的服務(wù)客戶。